Arrendaments

Arran de les modificacions a la Llei 18/2007, de 28 de desembre, introduïdes pel Decret llei 6/2024, de 24 d’abril, relatiu als arrendaments destinats a habitatge.

El contracte d’arrendament d’habitatge. Recau sobre habitatges urbans habitables i amb la finalitat de satisfer una necessitat indefinida o permanent de l’inquilí.

Perquè el contracte sigui vàlid és necessari, a part del consentiment de l’arrendador i l’arrendatari, que es fixi la durada del mateix i un preu o renda. A més, cal que hi consti:

a.- La descripció de l’habitatge, amb indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal·lacions i els subministraments d’aquest.

b.- El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.

c.- El termini de l’arrendament.

d.- La forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.

e.- La fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.

Quant al termini. En l’actualitat el termini mínim és de cinc anys, i si el propietari és una persona jurídica, són set anys.

De pactar un període inferior, sens perjudici del que després es dirà, el contracte es prorrogarà cada any, obligatòriament per l’arrendador, fins a arribar al temps mínim.

No obstant això, es pot fer constar en el contracte un temps inferior al mínim legal, a requeriment de la propietat per necessitar-lo per a ell o un familiar. En aquest cas, cal que es faci constar la causa exacta i el temps que ho necessitarà. I en donar-se la causa indicada, es podrà resoldre el contracte, amb l’obligació que aquell habitatge es destini a la finalitat especificada.

L’arrendament també es pot subscriure amb caràcter temporal (contracte de temporada). En aquest cas caldrà mencionar en el contracte la raó de per què l’arrendament és de caràcter temporal, com pot ser, que es lloga un habitatge per raons professionals, laborals, d’estudis, etc. Caldrà acreditar degudament en el contracte, la raó de la temporalitat, i inscriure el contracte en el registre corresponent. Si no fa constar la causa, es presumirà que el termini d’arrendament de l’habitatge ho és pel temps mínim legal.

Contracte de temporada. L’arrendament de temporada, no persegueix la finalitat de ser una llar estable per a l’arrendatari, sinó un simple allotjament transitori.

Requisits Caldrà que l’habitatge tingui cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica.

Llibertat de pactes. En la contractació hi ha llibertat de pactes, a excepció del temps mínim, la prestació de la fiança, que per als habitatges és d’un mes de lloguer, sens perjudici de pactar altres garanties. La fiança cal dipositar-la al Registre de l’INCASOL, en el termini de trenta dies des de la signatura del contracte. De no fer-ho, per l’arrendador l’incompliment té el mateix tractament del no pagament d’un tribut.

També es pot demanar que l’arrendatari busqui una persona que avali a l’inquilí, davant de la propietat, del compliment del contracte íntegre. El que permet a la propietat és que, en el cas d’un impagament de rendes, es pugui requerir a l’avalador el pagament.

Quant a la renda i l’actualització.– Si no es diu el contrari, s’haurà d’abonar mensualment, durant els set primers dies de cada mes.

Determinació de la renda inicial. En els contractes d’arrendament d’habitatge que es concloguin en una àrea amb mercat d’habitatge tens i estiguin compresos en l’àmbit d’aplicació d’aquesta llei, la renda pactada a l’inici del contracte resta subjecta a les condicions següents:

a) No pot ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.

b) No pot ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d’arrendament, actualitzada en tot cas d’acord amb l’índex de garantia de competitivitat, aplicat de forma acumulada en el període transcorregut entre la data de formalització del contracte d’arrendament anterior i la data de signatura del nou contracte, si l’habitatge afectat ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei.

Per la revisió, en general s’acostuma a posar l’índex de Preus al Consum (IPC). Per l’habitatge posterior a l’1 d’abril de 2015, en els que no s’hagués fixat l’índex per revisar la renda, caldrà aplicar el nou índex de Garantia de Competitivitat (IGC). Els dos índexs, els publica cada mes l’Institut Nacional d’Estadística.

Les despeses. Al contracte s’hi pot pactar que l’arrendatari assumeixi determinades despeses de l’habitatge, com les quotes ordinàries de la comunitat de propietaris, el manteniment de l’immoble o els serveis, impostos i càrregues que no puguin ser imputats individualment. Cal indicar en el contracte l’import anual d’aquestes despeses.