Arrendamientos
A raíz de las modificaciones a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, introducidas por el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, relativo a los arrendamientos destinados a vivienda.
El contrato de arrendamiento de vivienda. Recae sobre viviendas urbanas habitables y con el fin de satisfacer una necesidad indefinida o permanente del inquilino.
Para que el contrato sea válido es necesario, aparte del consentimiento del arrendador y el arrendatario, que se fije la duración del mismo y un precio o renta. Además, hace falta que conste:
a.- La descripción de la vivienda, con indicación de la superficie útil y de los servicios, las instalaciones y los suministros de este.
b.- El precio total de la renta, con el desglose y el detalle de los servicios accesorios y las otras cantidades que sean asumidas por los arrendatarios, indicando la periodicidad de la liquidación.
c.- El plazo del arrendamiento.
d.- La forma de actualización del precio a lo largo del plazo del arrendamiento.
e.- La fianza y las otras garantías que se exigen a los arrendatarios.
En relación al plazo. En la actualidad el plazo mínimo es de cinco años, y si el propietario es una persona jurídica, son siete años.
De pactar un periodo inferior, sin perjuicio del que después se indicará, el contrato se prorrogará cada año, obligatoriamente por el arrendador, hasta llegar al tiempo mínimo.
Sin embargo, se puede hacer constar en el contrato un tiempo inferior al mínimo legal, a requerimiento de la propiedad para necesitarlo para él o un familiar. En este caso, hace falta que se haga constar la causa exacta y el tiempo que lo necesitará. Y al darse la causa indicada, se podrá resolver el contrato, con la obligación que aquella vivienda se destine a la finalidad especificada.
El arrendamiento también se puede subscribir con carácter temporal (contrato de temporada). En este caso habrá que mencionar en el contrato la razón de por qué el arrendamiento es de carácter temporal, como puede ser, que se alquila una vivienda por razones profesionales, laborales, de estudios, etc. Habrá que acreditar debidamente en el contrato, la razón de la temporalidad, e inscribir el contrato en el registro correspondiente. Si no hace constar la causa, se presumirá que el plazo de arrendamiento de la vivienda lo es por el tiempo mínimo legal.
Contrato de temporada. El arrendamiento de temporada, no persigue la finalidad de ser un hogar estable para el arrendatario, sino un simple alojamiento transitorio.
Requisitos Hará falta que la vivienda tenga cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.
Libertad de pactos. En la contratación hay libertad de pactos, a excepción del tiempo mínimo, la prestación de la fianza, que para las viviendas es de un mes de alquiler, sin perjuicio de pactar otras garantías. La fianza hay que depositarla al Registro del INCASOL, en el plazo de treinta días desde la firma del contrato. De no hacerlo, por el arrendador el incumplimiento tiene el mismo tratamiento del no pago de un tributo.
También se puede pedir que el arrendatario busque una persona que avale al inquilino, ante la propiedad, del cumplimiento del contrato íntegro. El que permite a la propiedad es que, en el caso de un impago de rentas, se pueda requerir al avalista el pago.
En relación con la renta y la actualización.– Si no se indica el contrario, se tendrá que abonar mensualmente, durante los siete primeros días de cada mes.
Determinación de la renta inicial. En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en una área con mercado de vivienda tensa y estén comprendidos en el ámbito de aplicación de esta ley, la renta pactada al inicio del contrato resta sujeta a las condiciones siguientes:
a) No puede ultrapasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
b) No puede ultrapasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en todo caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo transcurrido entre la fecha de formalización del contrato de arrendamiento anterior y la fecha de firma del nuevo contrato, si la vivienda afectada ha sido arrendado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley.
Por la revisión, en general se acostumbra a poner el índice de Precios al Consumo (IPC). Por la vivienda posterior al 1 de abril de 2015, en los que no se hubiera fijado el índice para revisar la renta, habrá que aplicar el nuevo índice de Garantía de Competitividad (IGC). Los dos índices, los publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística.
Los gastos. En el contrato se puede pactar que el arrendatario asuma determinados gastos de la vivienda, como las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, el mantenimiento del inmueble o los servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputados individualmente. Hay que indicar en el contrato el importe anual de estos gastos.
